| 加息后的房地产命运 |
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| 作者：秦倍钧 文章来源：《价值.科学与财富》 点击数： 更新时间：2005-1-18[双击鼠标滚动屏幕] |
如果上海目前的房价能够挺过这一经济周期，那么买单的是购入中低档商品房的普通购房者，得益的是开发商、投机者及相关管理层，本来他们应该是房产泡沫的承担者。
国庆几天去了假日楼市，确实推出了不少楼盘，不过，外地楼盘也占了不小的比例——重庆、海口、三亚、北京，甚至还有澳洲！至于人气，公开数据是4天展会的参观人流达12万人次左右，虽然与历史上18万人次的最高纪录相比还有很大的差距，但是相比今年5月房展会不到7万的人流量，已经有天壤之别，因而有报道说，上海市民看房热情正在恢复。不过，从现场来看，人气一般，并未出现媒体所称的“人丁兴旺”的景象，倒是在某些楼盘看房召集处聚集了些人，看似热闹些。走近一问，原来登记地址名字就可领笔或包什么的，事实上，几乎有礼品的地方就排起了长龙，当然登记信息真实与否是另外一回事了。
跑了一圈下来，无论是中心城区高价房的投资客，还是外环线地区的中低价楼盘的真实消费者，真正现场落单的极少，跟车看房也并不火爆。各个楼盘展位前，详细听取介绍，主动询问交通、生活、商业、文化等相关设施等具体情况的人倒是不少。事实上，这次房展会上的不少待售楼盘至少提前了半年进行开盘“热身”。这个信息给已处高位的上海楼市更增添了一丝微妙。
人气颇佳的上海假日楼市很少传出落单的消息，那么，上海乃至内地大户的购房团“黄金周”究竟跑到哪里去了？不妨看看来自香港媒体的消息：“国庆假期不仅吸引内地旅客来港购物，且亦驱使内地大户来港置业投资！自自由行实施后，昨日（10月1日）就有参加“购房团”的内地买家，合计大手斥资二千六百万港币，一口气‘狂扫’多个楼盘，其中包括正公开发售的深井碧堤半岛二期、将军澳蔚蓝湾畔及西湾河嘉亨湾的单位。”
据负责筹办今次自由行购房团的美联中国执行董事郭应龙透露，该团共有40人，主要来自上海、深圳及北京等地，以个人为主，他们已来过香港多次，对香港楼盘有一定的认识，其中数名旅客已经心动，因此趁今次自由行在港购置心仪的物业。
至于当事人的心态，斥资近千万买入两个单位的上海人高小姐说：“当前香港楼价合理，相对于上海楼市的一倍升幅处于偏低水平。我买一间自住，一间作投资，早前已来港看过几次，有信心就拍板入市！”
对于黄金周期间内地购房团的大笔落单，香港地产业内人士是这样评述的：由于内地房地产价格已经见顶，加上宏观调控的影响，令他们投资内地物业时十分小心；相反，香港的楼市发展相对较平稳，自由行放宽后使他们有多个途径来港发展，所以香港楼市成为他们的资金避难所，而贵重物业及大单位是置业首选。
此一时，彼一时，记得约2年前记者与和黄地产（上海）董事总经理佘耀庭谈起上海与香港两地房地产时，他比喻为“冰火两重天”，但如今上海大户频频出现在香港媒体的财经地产版上，反之上海楼市高位不前，观望气氛浓烈，媒体笔下的港台购房团不见了踪影，两岸大户的资金动向隐隐暗示出楼市的走向。
上海官方的数据似乎更能说明问题。据上海市房屋土地资源管理局8月底发布的《今年上半年上海房地产市场形势分析报告》披露，今年上海楼市全年可供上市面积将达到3000万平方米左右，上半年已经批准预售1200万平方米，下半年预计可供预售面积在1500万平方米以上，将超出预计需求量300万平方米。
现实来看，1500万预售量下半年究竟能够消化多少还是未知数，最不确定的因素来自加息。
中国人民银行决定自10月29日起上调人民币1年期存贷款利率0.27％。这是中国内地自1995年以来首次加息，住房抵押贷款利率也上升了27 个基点，5年期以下及以上的住房贷款利率从4.77％和5.04％分别上升到4.95％和5.31％。人民币利率期限曲线恢复到正常的向上倾斜形状，预示内地结束减息周期而进入加息周期。这是海外投资银行家的共识。
香港国泰君安分析师戴祖祥认为，人民币加息势必增加购房者按揭贷款的利息支出，打击房产需求，特别是地产的投机需求将得到较大遏制，在售价及销量下跌的影响下，地产的销售毛利率及纯利也会下降。同时加息也会增加房地产开发商的贷款利息支出，加大企业财务成本。短期内加息成为房地产行业利淡因素。
对政策变动最敏感的是股市，加息次日，A股中没有一只地产股跌幅不超过8％，连公认的内地地产第一品牌万科也不能幸免。
“房地产的需求根本上是由经济发展决定的，只要内地经济持续稳定增长，房地产需求就可以保持平稳的增长。但是，对不同区域的上市公司影响程度亦不同。” 戴祖祥认为。
“考虑到2003年批出的土地将集中在2005、2006年开盘上市，上海楼市整体已经供略大于求，房价年底就会向下。”上海独立楼市评论家季宝红如是说。
排队购房是经济增长的
起点还是终点
现实的数据并不能让想要买房的人信服，因为楼价在高位看上去没有调整的迹象，媒体上不时传出浦西、浦东某楼盘排队购房的消息，加之黄金周后恢复交易的“网上房地产”每天成交量逐渐达到近千套的节前高峰时水平，普通市民更相信上海楼市处于一个长期的牛市中。
接近上海政府高层的消息人士透露，政府对本地房地产市场期望可概括为“三个基本”：一是供需基本平衡；二是结构基本合理；三是价格基本稳定。通俗讲就是“房价最好保持慢慢的涨，不行则挺住目前的价格，最差的情况每平房米下降几百元”。
由于房地产业的上下游产业链很长，其对上下游产业的拉动很大，房地产业的增加值占上海GDP的比重由1990年的0.5%上升到2003年的7.4％，房地产业已成为上海市经济增长的支柱。复旦大学房地产研究中心华伟教授指出，如果上海房地产市场出现“崩盘”，很多相关产业都要“死掉”，很多金融机构也要深陷其中，上海的经济在10年内都不一定缓得过气来。这样的局面，不是上海市政府所希望看到的，也不是中央政府所希望看到的。
政府的护盘之手隐约可见，而身处一个长期的牛市中，“买低”是一种致胜的策略。“买高”则即使处于一个长期的牛市中，也可能令你丧失钱财。上海楼价或许正在经历其前进道路上的第一个高点。
“高点”的迹象并非无迹可寻。就在本地某些售楼处前“有组织”地排起长队时，一部分外资正溜之大吉。8月3日，在上海定居了20年的美国3M公司决定出走上海，把在中国的第五家工厂设于苏州。3M是全球五百强企业，也是中国内地最早的外商独资公司之一。从1984年以来，上海一直是该公司在中国内地的营运中心和制造中心，之前在中国总投资额超过3亿美元，四家工厂全部位于上海。
无独有偶，联合利华（中国）最近也表示，公司家庭及个人护理用品生产基地将于今年底由上海等地搬入联合利华合肥工业园。联合利华对外关系董事曾锡文宣称，搬迁后节省48％的生产成本。
上海官方统计，2004年上半年，上海吸引外资的合同金额为六十一亿四千九百万美元，只比去年同期增长1.26％，增幅比去年同期水平有明显下降，与长三角其他城市两位数的增幅更是相去甚远。上海市统计局总经济师蔡旭初在一次市政府新闻发布会上坦陈，上海在吸引外资方面可以说是处于一个低谷中。
“在宏观调控的背景下，上海的一些专案土地未能审批，而一些数千万美元的大项目因为中央尚未放行而只能搁浅，最根本的原因是，上海节节攀升的商务成本是外资望而却步的原因，”一位外企高层直言，“除了人事成本比江苏省高之外，上海房地产业的不正常飙升更成为外商置产设厂的梦魇！。”
至少在商务成本项上，过去几年来过快上涨的房价反而已成为上海经济可持续增长的障碍。
“最近几年来，房地产部门被许多政府当作经济发展的支柱产业而置于优先发展的地位，这是因为他们相信房价的上升可以推动整个国民经济的发展。但是，从国际经验来看，房地产部门是经济发展中的一个非常‘被动’ 的部门，而且，房价上涨并不是经济增长的起点，相反，房价上涨正好是经济增长的终点。比如，上个世纪末，日本和中国香港的经济衰退就是由于房地产价格暴涨导致泡沫破灭而造成的。从去年开始的日本经济增长是在房产价格跌去将近90％的情况下才出现的，同样，中国香港的经济缓慢恢复也是在房价跌去将近50％的情况下才发生的。”来自上海复旦世界经济研究所的华民教授公开撰文对上涨过快的房价表示担忧。
房价上涨过快除了导致全社会商务成本提高、企业因成本增长过快而出现利润减少和市场（特别是国际市场）竞争力下降之外，房价上涨过快直接会对居民生活造成压力。当房价迅速上涨、从而超出人们可承受的范围时，它就会打击人们的劳动积极性和储蓄的积极性。居民为了住上一定水平的房屋，对于中老年购房者来说就需要拿出一生积蓄，对于年轻人来说则需要透支未来的收入。不管发生其中的何种行为，它们都将直接或者间接地引起购房者对非房屋商品之需求的减少，从而导致居民生活质量下降，其它非房屋经济部门增长乏力。也就是说，房价上涨过快，既会影响人们的居住水平，又会影响人们对其它非住宅商品的消费，因而，从长期来看，对经济增长必定会产生负面影响。
房产商在房价稳定的情况下，对房屋投资无利可图。但是，房价一旦出现过快上涨势头，它的投资与投机价值就会凸现，从而导致大量投资性或投机性需求。房产投资特别是投机势必会导致很高的房产空置率，这不仅会导致土地与房产资源的闲置和浪费，而且还会吸引大量现金流量集中于房地产部门，进而引起金融部门流动性下降和全社会金融风险增加。不仅如此，随着大量现金流量被用于房产投资和投机，土地和房产价格就会发生与实际需求毫无关系的自我加强式的上涨，最终形成房地产泡沫而使经济增长陷入困境。此外，房价过快上涨会加剧社会财富分配及占有的两极分化。社会财富和资金拥有的两极分化，不仅会加剧社会矛盾和冲突，而且还会造成内需下降，从而使得经济增长缺乏足够的动力。
据此，华民指出，房价上涨不是经济增长的动力，而是经济增长的障碍。因此，试图通过推动房价上涨来推动经济增长的想法是十分危险的。
学者大多认为上海房价跌期将至，但开发商们对此投去置疑的眼光。房价走势应是由市场决定的，现在土地由协议出让改为招标、拍卖，在城市土地资源有限的情况下，地价肯定会上涨，开发商肯定要把涨价的部分转移到买房人的头上。市场很景气，政府不能直接干预开发商的定价，商品房有什么理由降价呢？房价究竟是否应当像其他商品一样纯粹由市场的竞争来决定呢？
日本著名的土地经济学家野口悠纪雄在总结日本泡沫经济破灭的经验教训时指出，问题的根源在于日本社会错误地把不可无限再生产的土地和房产当作投资和投机的对象，最终走上泡沫破灭和经济衰退的道路。他在《土地经济学》一书中强调指出，正确的做法应当是把不可再生产的土地和不可无限再生产的住宅作为一种稳定社会和经济的资源来配置比较合适。毫无疑问，为了达到这样的目的，应当提高房产投资者的融资成本，抑制对于投机性不动产交易的融资，同时对投资者拥有的房产课以较高物业税，而对投机者转手出售的房产课以较高的交易税，那种旨在鼓励投资或者投机房产的政策应立即停止。这样做就是要让房产真正进入最终消费渠道，使其由投资或者投机对象真正变成可以用来改善居民居住环境和质量的资源。
显然，现实的情况恰好相反。到目前为止，有相当多的经济学家和政府官员都认为房价应完全交由市场来决定。各级政府不仅把住宅商品的定价权交给了市场，同时频频推出了旨在鼓励境内外居民买房的各种优惠政策。
“购房退税政策注定是一种补贴高收入阶层的政策，而不是相反。这一政策让社会上的高收入阶层获得了一种合理避税、借助于房产投资增加收入的机会。而对于一般的平民百姓来说则是绝无这样的机会可言，因为他们本来就没有多少税可退。”华民如此认为。
对于上海房价走势预测，尽管主流舆论多用“平稳”，“盘整”，“涨幅减缓”的字眼来表述，但从上海市政府采取的网上公开销售方法，限制期房转让的交易制度的政策导向，到最近公布的居民储蓄存款余额急剧下降、配套商品房上市进度加快等相关数据，更令人有充分理由怀疑眼前的好时光还能持续多久。
“房地产的供给将可能严重超过需求，”摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠指出。谢自宏观调控以来一直是上海楼盘空头的代表，他在9月底的一篇报告中再次强调，中国特别是上海等沿海地区地产泡沫将破裂。谢的同事、摩根士丹利首席经济学家罗奇也附和其观点。
“我认为，中国人需要大量的房屋，但不可能以现在的价格购买。以目前的价格水平所支撑的需求仅仅有我们今天所见需求的一半那么多。什么因素会引发这次回落？我认为，近期的一次回落的主要原因是中国的房地产市场是一个初级市场，并且对新房屋的需求量巨大，可以资助它不断成长。美联储的紧缩政策正在加大资金流向中国的困难度。从大的场景上看，目前的状况并没有表明中国的房地产泡沫能够持续很久。”
正如中国的汽车市场同样经历的过程，事实上，在新房市场上，被压抑的需求现象也夸大了需求。在前两年，尽管汽车的价格比富裕国家的汽车价格还高，汽车的需求仍然在快速增长。因为来自高收入人口的被压抑的需求已经被满足了，销售价格不得不向平均价格逐渐靠拢。这就是为什么汽车的价格在不断地下降而销售数量却一直处于停滞状态的原因。
谢说：“中国在1998年引入了抵押金融，它打开了个人住房市场。在新房市场上，最初的购房者都有很高的收入，这夸大了市场的购买力。在我访问的绝大多数城市，房屋的平均销售价格在家庭年收入水平的十倍以上，我认为，这对于大多数家庭来说是不可能承担得起的。与此同时，新房屋的供给量近年来以每年20—30%的速度增长着。中国人的家庭收入几乎不可能以类似的速度增长。因此，为了满足对房地产的需求，储蓄所占家庭财富的份额将不得不下降。这也就是为什么最近的储蓄存款在急速地下降的原因。伴随着存款增长率的放慢，银行用于抵押贷款或者对房地产开放项目的贷款资金将会随之减少。在一定程度上，房地产行业将面临资金不足的问题，因为房地产项目开发的时间大约需要三年，市场对供给过量的反应将会有一个时滞。当家庭需求随着储蓄份额的减少而放慢的时候，供给却在持续上涨。这两者的结合将导致房地产价格进入低迷时期。”
谁为上海楼市泡沫买单
实际上，如果简单拿自购居住的购房者的需求量与全市能够提供的商品房供应量相比较，那么，上海市商品房一直是供大于求的，然而上海房价这些年来一直在往上窜升。
如果把一切购买上海商品房的需求量与供应量相比较，今年上半年以前一直是求大于供，下半年起则有可能供大于求。这前后两种计算需求量的差量，就是投资投机上海商品房的需求量。
上海市官方曾在2003年底对“投资性购房状况”做过一项调查，结论是投资性购房比重已达到百分之十六点六。在投资商品住宅中，本市居民投资购房占百分之五十九点八，外省市和境外人士分别占百分之二十四点六和百分之十五点六。不过，据业内人士表示，如果将一些不确定的因素考虑在内，像炒楼花、空置半年以内的商品住宅中也存在一定的投资购房等情况，上海商品住宅投资购房的实际比重远高于调查值，估计已达到百分之三十左右。
业内学者指出，一切具有投资投机价值的商品，其价格在一定程度上是由投资投机需求决定的。而影响投资投机取向的往往是信息性的和心理性的因素。当宏观调控措施一步步开展时，投资投机购房就会谨慎起来，而这种谨慎一旦开始则蔓延会很快波及他人，尤其是投资投机性购房达到百分之三十，远远超过国际警戒线百分之二十时，其后果将不堪设想。有人认为上海楼市可能崩盘就是基于此想法。
假如不计投机投资性购房，城市的住房需求主要有两部分人——本地人和外来常住人口。现有外来人口中有近80％的人会选择自购住房，这部分人购房比例预期将保持比较稳定。本地人中主要是动迁户，就上海的情况而言，2002年拆迁了9.8万户，住房需求约为1000万平方米，这就超过当年商品房销售量的一半——即使其中有一部分动迁户购买的是二手房，但卖出方将再购买商品房，这种需求是刚性的。
2003年上海实行控制拆迁总量以来，减缓了市场需求，平衡了供求关系，当年拆迁户也超过9万。不过今年以来，上海的动拆迁的问题不仅仅是控制规模问题，而是已经批租出去的地块拆不动的问题。尽管2004年上海市政府调高了房屋拆迁补偿标准，最高达7700元/平方米，不过比起当前内外环线间动辄六七千元/平方米的楼价，上海本地大多数动迁户还是没有太多的选择。
预计今年全年上海动拆迁约为8万户，与前两年相比有所减少，这实际上很可能对房价走势产生较大影响。
当然，上海市政府为防止上海楼价大起大落，前段时期就进行了一系列动作。如加大土地供应的宏观调控力度、严格实施限制期房转让的政策、推进商品房交易合同网上备案制度建设、健全住房社会保障体系等。但其中对控制房价下跌最有效的一招，当数大批中低价商品房在此刻上市。
据上海市房地产交易中心统计的数据，内环线内、内外环线之间的供应量一共减少了将近两成，而外环线外则增加了百分之十一点九，在供应方面形成了一：二：二的格局。
上海中低档房房价与高档商品房房价的分界线一直是有争议的，开发商与官员们都说在每平方米七千元左右，这一年多来实际房价也是如此，可普通市民的购买力只在五、六千元左右。本来可望房价下跌，挤出泡沫，中低档与高档房分界线回归到五、六千元左右，现在突然冒出大量外环线外的商品房，此类商品房大多只能算作低档房，其价格多在政府控制的 3500元左右，但据开发商反映，目前这类配套商品房所在小区附近的房价每平方米都在4000元至5500元之间，二手房价也高于配套商品房的价格，因此许多开发商抱怨开发成本过高，长期经营恐难以为继。
由于绝大多数动迁户无法长期观望，他们必须有房住。可以想象，这些动迁居民一旦不再持币观望，接受了这些商品房，那么上海目前约4000元/ 平方米的楼价底线就算保住了。投资投机性购房本来就是受倾向性影响支配的，看到低档房价不变，中高档房价也极可能能维持。如果这一轮经济周期不长的话，那么，上海目前的房价极可能就能挺过去了。
可是，上海房地产的泡沫是客观存在的。房产价值和股票一样，无非是未来现金流（也就是租金）的一个折现。房产价格为何上涨？无非是人们对未来租金收入的预期增加了。如果房价上涨脱离（预期）租金太远，就产生了泡沫。这样的房价上涨就必须靠市场外不断有新资金流入来维持，也就是所谓的“炒房”。这样的市场风险是很大的，谁接到了最后一棒，谁就要为所有以前几手的利润买单。
有多高的利润，就有多大的风险，这是市场不变的法则。随着房地产市场的不断发展和完善，高于银行利率几倍、几十倍的利润率在房地产市场中是不可能长期存在下去的。
上海楼市供大于求的现象会在今后存在一段时期，不管楼市泡沫是否挤出，总会有人为其承担为其买单。“假如上海目前的房价能够挺过这一经济周期，那么买单的是购入中低档商品房的普通购房者，得益的是开发商、投机者及相关管理层，本来他们应该是房产泡沫的承担者。”一位业界资深人士评述道。
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