| 另类炒房者的自白 |
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| 作者：江南 文章来源：《钱经》 点击数： 更新时间：2005-1-18[双击鼠标滚动屏幕] |
我原来在一家外企跑业务，迷上房产投资实属偶然。
几年前，在朋友的游说下，我交了5000元钱订金在京城北部的一个楼盘认购了一套两居室的期房，原本是想跟朋友一起做个邻居，没想到过了不到两个星期，开发商将房子的销售价格平均每平米上调了200元。
这时，有人看中了我选的那套两居室，表示愿意出5000元钱的转让费。仅仅两个星期的时间，转让一个房号就获得了5000元的投资收益，我接受了这笔交易，同时，也认准了房产投资大有可为。
刚开始的时候，我并没有自己明确的操作思路，更谈不上什么独到见解，基本上就是随大流、凭感觉。我炒过二手房、买过经济适用房、淘过尾房、做过底商店铺的投资、也低价介入过一些产权不清的问题房，甚至还做过空手套白狼的二房东，虽然也有很狼狈的时候，但所幸都没有出过什么大问题，自身财富增加的同时，更重要的是，在跌跌碰碰的过程中积累了宝贵的炒房经验。
产权有问题的不能介入
回忆这几年的炒房经历，我的第一条经验是：产权有问题的房子，不管它的价格是怎样的有诱惑力，也是万万不能介入的。
有一种房子，是由有钱无地的房地产开发商出钱，有地无钱的企事业单位出地联合开发的，这样的房地产项目一般称为联合开发房。房子建成后，开发商往往将自己分得的那部分房产面向社会出售，但按国家规定，这类房产其实是不允许作为商品房出售的，所以，开发商就会以一个很让人心动的价格来销售，如若贪图便宜而贸然购入，结果就会在今后办理房产证时遇到始料不及的麻烦。
我炒房以来，损失最大的一次就是买了一套这样的房子。因为最后办不下产权证，我找来的下家结果都选择了放弃。如果这套房子砸在手里，虽然还可以通过出租的方式收取租金，但资金利用效率就很低，而且，炒房炒成了房东，就不是炒了，同时，再炒后面的房子时，资金就会有些紧张。
好在我人缘不错，最后通过双方都认识的一个朋友协调，原来的房主用原价把房子买了回去，但我用于这套房子装修的两万元钱也就只能是赠送了。
还有一些所谓的公益联建房、集资合建房、限制权利房、郊区联建房等等，价格都很便宜，但由于这些便宜房或者没有履行正常的土地出让手续，或者根本就属于违规开发，买这样的房子，是很难办下房产证的。这对于将来房产的归属和交易就是个很大的问题，有的甚至连通过出租获取收益都有困难，更别说进入二级市场转让了。
目标房源需有潜力
选择目标房源必须考虑到这个房子从长远看是处于升值趋势。
炒房的立足点应该是短炒，快进快出，一方面提高资金利用效率，另一方面避免夜长梦多。但也要考虑到万一失手，房子砸在手里，短期内无法脱手的话，如果长线升值有保障，通过其它方式腾挪资金的可能性就会比较大，而最终也能获利出手，不至于割肉出局。这就要求炒家对什么样的房子未来肯定是升值的要心中有数。
通过几年的摸爬滚打，我总结出了自己的一套判断标准。从长远看，房产一般都应该是升值的。道理很简单，房子的价值与一般商品不同，一般的商品会折旧，越用越不值钱，但房子不同，因为房子的价值除了建筑物本身，更包括这个房子的地段或叫区位，虽然建筑物本身也会折旧，但地段的价值往往是升值的。
荒郊野岭的房子，没有马路，没有公交，更别说医院，学校什么的了，自然不值钱，但这个社会是不段发展的，过两年修了一条马路，通了公交甚至城铁，你说它涨不涨张？再过两年有了商场，餐厅什么的，生活开始变得挺方便，再过两年，医院、学校也陆续建起来，是不是房价又要涨一涨？房子还是那个房子，居住环境的变化才是这个房子升值的决定因素。
道理虽然如此，但选择房子还是有很多技巧的，特别是市区的房子，因为它的起点已经很高，绝对不是随便买一个房子都会涨的。
除了房子本身的质量，以及物业管理的好坏这些通常必须考虑的因素外，必须发现到至少一个价值增长点，才能把这个房子列入操作的候选房源中。在我的这套价值增长点体系中，主要是考虑三个点，一个是风景增长点，一个是规划增长点，一个是交通增长点。
城市的风景是有限的，有山有水的地方不多，所以，大型公园周围，以及依山傍水的楼盘就成为具有风景增值价值的稀缺商品，不升值才怪呢。
而规划增长点也很容易理解，两个楼盘都处在比较偏僻的城乡结合部，一个在东边，一个在南边，如果东边那一带政府已经作了发展规划，而南边还没有规划，自然是选择东边的那个楼盘，随着政府发展规划的落实，那一带必定旧貌换新颜，当然也就带动区域中的楼盘大幅升值了。
对于那些没有规划的房子是不是就一定不能介入呢？也不是，这就要看它是否具备交通增长点。我所说的交通增长点是指那些未来交通可延伸到的区域，比如高速公路、城市轻轨可于近期延伸到的地段，其沿线的楼盘都有升值的潜力。虽然这些房子有的其实已经很偏僻，但由于交通方便，从性价比上考虑，也是可以选择的。
这些年，我就这样依照自己的价值增长点选房思路，买进卖出，乐此不疲，收入已经远远超过工资所得，后来，干脆辞掉了工作，成为职业炒家。
炒房另类途径
我自认为自己是房产投资中的另类炒家。另类的涵义有两层意思，一层意思是我现在只炒公开拍卖的房子这一种，而不是什么房子赚钱就炒什么，这可以说是我的第三条经验，即不贪多，适可而止，只操作一种房子，能作的更专一些，战线不拉那么长，就不容易范错误；另一层意思是我其实已经不再把赚钱作为炒房的主要目的，而是享受整个炒房过程中带给我的感受和乐趣。
如同迷上房产投资实属偶然，发现公开拍卖的房子是一个很好的投资机会，其实也很偶然。
有一次，我从报纸上看到，一家拍卖公司将于二周后集中拍卖五十多套房子，我看中了其中位于望京地区的一套建筑面积99。86平米的两居室。经过与拍卖公司联系，我实地看过房子后，对小区的环境也有了解，更增加参与拍卖的信心。
我并不担心房子的产权问题，因为有拍卖公司担着，介入公开拍卖的房子一般不用担心掉进什么陷阱，主要是挑战炒家对房子市场价值的判断。
通过拍卖公司的介绍，这套房子的起拍价为30万，合到每平米才3000元，而附近新开盘的楼盘大都在每平米6000元左右，考虑到这个小区稍旧一些，环境虽然不错，但比新盘还有差距，市价自然不会像新盘这样高，估计也应该在每平米4000元之上。
我又在这个小区内做了一些调研，假称自己因为拆迁急于买房，但在同小区内发现基本上没有人愿意出手，有几户表示可以考虑的，要价也在每平米4500元左右。所以，我确信这个房子在每平米4000元～4500元之间的价位出手应该不会有问题，给自己留出五万元的利润空间，那么，这套房子可以接受的拍卖价就是每平米3500元，即总房价35万元。
当这套房子开始拍卖时，一开始，有近十个炒家举牌，从30万起拍，每举牌一次，就是加2000元。35万以下，我绝不犹豫，当举到32万的时候，已经没有其它炒家和他竞争了。
三个月后，我拍得的这套房子以41万元的价格顺利出手，刨去各种费用，我这次操作获利7万元。如果折算出资金的年收益率，已经超过了80％。
事后我对这次拍卖经历进行了分析，发现并不是那些炒家都没有我聪明，因为有的炒家已经拍到了别的房子，他没有这么多钱再参与这套房子的竞拍，而和我同时竞拍这套房子的几个炒家，在拍到32万时就不再跟了，是因为后面还有几套房子他们可能认为利润空间更大。而我一开始就认准了这套房子，在锁定了预期收益的前提下，把可接受的拍卖价直接就确定在35万元。35万以下的每一次举牌，我根本就不会有任何犹豫，这种气势就不是那些看着这套又想着那套的炒家能比的了。
当然，如果当时一直拍到35万都还有其它炒家跟进的话，我会继续举牌直到38万，再高我就不举了，38万我认为还不至于亏本，再高就不好说了。不管怎么样，亏本的事情谁也不愿意做。
通常情况下，拿出三、五十万，折腾三、五个月的时间，没有三、五万的利润，我是不做的。但这是我第一次参与拍卖，不挣钱也可以做，是为了积累经验，寻找挣钱的路子，适当交点儿学费当然也是可以接受的。当然，最后实际的情况是32万就拍到了，这算是一种运气吧，但人不能每次都指望运气。
我到现在仍然认为，就那次操作而言，相对于我多年房产投资的专业经验获得预期的五万元收益应该是合理的，多出来的部分纯属巧合，我不认为是我天经地义该得的，所以，我把它捐出去了。
自从首次拍卖获得成功，我基本上就不再炒其它的房子了。后来陆续又参与了一些房子的拍卖，收益状况基本类似。
当你感觉自己的钱已经够用了，钱就真的成了身外之物，挣多挣少我已经不是很在意，而是更看重过程带给我的乐趣。我感谢现在这个多元化的时代，对我这样不用朝九晚五上班挣钱的人的宽容，以及对我这样生活方式的理解。
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