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栏目：观察
万科坐不住了
近19亿元的巨额并购标志着万科发展思路的改变
□记者 谢良兵
3月5日，万科企业股份有限公司（000002）发布公告，正式对外公布其以总计18.5785亿元人民币受让另一地产大鳄南都集团在上海、江苏的70%权益和在浙江的20%权益。
业内猜测半年之久的“万科购南都”终于尘埃落定，将近19亿元的巨额交易金创下了到目前为止中国房地产业最大的一宗并购案例，而万科也如愿通过并购得到219万平方米的土地，使其土地总储备量达到了1100万平方米，并成功落地江浙，稳固了其早前确定的“城市圈战略”之一的长三角战略。
但这仅仅是一个开始。“此次收购南都对于万科而言，意味着它已结束仅靠自身积累、滚动发展的经营模式，走上一条合纵连横、并购整合的快速扩张之路；而对房地产行业来说，或许也将引发一场声势浩大的并购潮。”万科在发给媒体的新闻稿中毫不掩饰自己的扩张野心。
2000年8月，华润入主万科时，万科旗下的项目只分布在北京、上海、深圳等6个城市。“我们会处于一种飘的状态。”王石当时这样形容他今后的计划是全国巡回，“一个城市一个城市收购。就像老沃尔玛开着他的老爷车，带着他的狼狗，一个城市一个城市地看他的超级市场。”
但老爷车终究是老爷车。到2003年底，三年多时间里，万科的房地产项目只增加了十几个。
2005年初，万科骤然加速。1月5日，王石宣布，今年万科的口号是“颠覆、引领、共生”。所谓“颠覆”，就是要颠覆万科过去的发展思路，其核心是要从过去单打独斗的模式改变为合作发展的模式。
万科的第二代核心领导人——总经理郁亮也公开声称：“10年之后万科销售额要做到1000亿元。”销售额就意味着规模，据业内人士分析，这是万科第一次将规模看得大于一切。而此前，万科的习惯是“花一两年的时间研究一块地”。
并购南都成为万科实践新模式的头一炮。中信证券研究部研究员王德勇预计，此次收购将给万科带来累计150亿元左右的销售收入，其中2005年就可达到约15亿元。“可以肯定地说，收购使万科找到了新的增长模式，保证了万科未来5－10年持续高增长的态势，进一步确立了万科在全国房地产业的龙头地位。”王德勇说。
但质疑也随之出现。西南证券研发中心房地产分析师段海瑞认为，万科收购南都这一事件再次引发了市场对“土地增值”概念的预期。在对标的物上海南都和苏州南都的收购中，收购价格高出净资产414.33%，浙江南都20%的股权增值幅度更高达625.13%，其成本显然低于以市价购买土地。
段海瑞警告说，土地增值并不一定意味着业绩增长。“对这一概念的炒作由来已久，2003年底、2004年初以金融街（000402）和浙江广厦（600052）为龙头波澜壮阔的地产行情仍然让人记忆犹新，但是大涨过后走势的分化也着实让一些投资者痛彻心扉。”
现在无从猜测万科转变的原因，但从王石和孙宏斌近两年的口水仗中似乎可以找到些蛛丝马迹。
“江湖老大王石不高兴了。”这是2004年12月上海第六届中国住交会上一个流传甚广的小道消息。它的背景是：顺驰、合生创展、绿地等均先后宣称2004年销售额突破百亿元大关，这个数字让曾经多年的老大万科只能望其项背。
此前，王石曾当着孙宏斌的面说：“顺驰要在三年内超过万科是不可能的。”但仅仅一年时间，顺驰所称的销售额确实超过了万科。显然，顺驰这架疯狂的“地产马车”已逼得万科不得不重新审视自己的发展思路。
仅以此来说明王石的转变当然过于简单，但不管怎么说，万科已决定沿着“颠覆”之路走下去，收购南都也让其胃口变得更大。“今后我们还希望在北京、天津地区有一个更好的发展。”郁亮告诉《商务周刊》，“可以肯定地说，战略合作、战略结盟将成为万科第三个10年发展的重要手段，与南都的合作只是揭开万科整合行业优质资产的序幕。”他透露，万科“很有兴趣参与央企地产业务的剥离”。
高达1800亿元人民币的央企地产资源，任何一个企业如果能从中分得一杯羹，都将会迅速扩大企业的市场规模。而在目前土地、金融政策双双收紧的情况下，通过合作方式获取资源，尤其是盘活存量土地，也成为企业发展壮大必然选择的出路之一。
“钱不是问题。万科目前有31亿元的现金，银行110亿元的授信，我们却只用了19个亿。”显然，郁亮对于这种“超市般扩张”的战略已经表现出了十足的信心。
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